Der Regionalplan Havelland-Fläming 3.0 gilt seit dem 4. November 2026 auch im Landkreis Potsdam-Mittelmark. Für Eigentümer in Stahnsdorf ist er eine neue Grundlage, um die Entwicklung rund um ihr Grundstück einzuordnen. Ob Sie auf Ihrem Flurstück ein zweites Haus errichten, einen Anbau planen oder einen rückwärtigen Gartenteil als Baugrundstück verkaufen können, beantwortet der Regionalplan allein jedoch nicht. Dafür brauchen Sie den örtlichen Planungsstand und eine Prüfung Ihres konkreten Vorhabens.
Das ist besonders wichtig, wenn Sie gerade über einen Verkauf entscheiden. Zwischen einem gut erschlossenen Bestandsgrundstück mit Garten und einem Grundstück mit nachgewiesenem zusätzlichem Baurecht können erhebliche Unterschiede liegen. Welcher Fall vorliegt, lässt sich weder aus einer Farbe in der Regionalplankarte noch aus der Lage in einem gut angebundenen Ortsteil ablesen.
Was ist am 4. November 2026 in Kraft getreten?
Der Regionalplan Havelland-Fläming 3.0 ist mit der Bekanntmachung der Genehmigung im Brandenburger Amtsblatt Nr. 43 wirksam geworden. Er gilt für die Landkreise Potsdam-Mittelmark, Havelland und Teltow-Fläming sowie die kreisfreien Städte Potsdam und Brandenburg an der Havel. Stahnsdorf gehört über Potsdam-Mittelmark zum Geltungsbereich; das Berliner Stadtgebiet gehört nicht dazu.
Die Regionalversammlung beschloss die Satzung am 25. Juni 2026. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg genehmigte sie mit Bescheid vom 15. September. Das Amtsblatt vom 4. November enthält die Bekanntmachung; die Pressemitteilung des Brandenburger Infrastrukturministeriums erschien am 6. November. Für das Inkrafttreten ist hier die Bekanntmachung maßgeblich. Diese Unterscheidung hilft auch bei der Suche nach Unterlagen: Eine Meldung über einen Beschluss führt oft auf ältere Entwürfe, während Sie für eine aktuelle Prüfung die genehmigte Fassung benötigen.
Der Plan behandelt fünf Themen: Siedlungsentwicklung, großflächige gewerblich-industrielle Vorsorgestandorte, vorbeugenden Hochwasserschutz, oberflächennahe Rohstoffe und landwirtschaftliche Bodennutzung. Im selben Amtsblatt steht außerdem die erste Änderung des sachlichen Teilregionalplans zur Windenergienutzung. Das ist ein eigener Planungsgegenstand. Für eine Frage zur Wohnbebauung sollten Sie daher zuerst sicherstellen, dass Sie den integrierten Regionalplan und die dazugehörige Karte vor sich haben.
Was bedeuten Vorbehaltsgebiet, Vorranggebiet und Gestaltungsraum Siedlung?
Ein Vorbehaltsgebiet Siedlung gibt der Entwicklung von Wohnbauflächen bei der Abwägung mit anderen raumbedeutsamen Nutzungen besonderes Gewicht. Ein Vorranggebiet schützt eine vorrangige Funktion gegenüber damit unvereinbaren raumbedeutsamen Nutzungen. Der Gestaltungsraum Siedlung stammt aus dem Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion und bezeichnet einen übergeordneten Schwerpunkt der Wohnsiedlungsentwicklung. Keiner dieser Begriffe bestätigt für sich die Zulässigkeit eines bestimmten Hauses.
Der Unterschied ist praktisch: Ein Vorbehalt bedeutet, dass die zuständige Stelle den genannten Belang bei einer nachfolgenden Entscheidung besonders gewichten muss. Andere Belange können weiterhin eine Rolle spielen. Ein raumordnerisches Ziel hat eine andere Bindungswirkung; etwa müssen Gemeinden ihre Bauleitpläne nach § 1 Abs. 4 BauGB an die Ziele der Raumordnung anpassen. Lesen Sie deshalb zur Kartenfarbe immer den zugehörigen Plansatz. Im Text des Regionalplans steht etwa G 1.1 für den Grundsatz zu den Vorbehaltsgebieten Siedlung; Z 2.3 ist das Ziel zu den Vorranggebieten für die Landwirtschaft.
Für Stahnsdorf ist eine zusätzliche Unterscheidung wichtig: Die Begründung führt den Ortsteil Stahnsdorf als Ortsteil mit Anteil am landesplanerischen Gestaltungsraum Siedlung auf. Sie erläutert zugleich, dass innerhalb dieses Gestaltungsraums keine zusätzlichen regionalen Vorbehaltsgebiete Siedlung festgelegt werden. Wenn Sie an einer Stelle keine Markierung nach G 1.1 sehen, ist das also noch kein negatives Ergebnis. Umgekehrt können Sie aus der Nennung des Ortsteils in einer Tabelle nicht schließen, dass jedes Grundstück im Ortsteil innerhalb des Gestaltungsraums liegt.
Die Planbegründung nennt Erreichbarkeit, Versorgung und Anschluss an vorhandene Siedlungen als Kriterien für die Auswahl von Vorbehaltsgebieten. Daraus lässt sich verstehen, warum solche Flächen planerisch hervorgehoben werden. Ob sich der Schulweg von Ihrem Haus tatsächlich verbessert, eine neue Busverbindung kommt oder ein bestimmtes Bauprojekt entsteht, bedarf eigener Projektunterlagen. Eine regionale Festlegung enthält dafür weder einen Bauzeitplan noch eine Zusage.
Welche Unterlage beantwortet welche Eigentümerfrage?
Der Regionalplan zeigt überörtliche Interessen. Der Flächennutzungsplan zeigt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung der Gemeinde. Ein wirksamer Bebauungsplan kann konkrete Regeln für das Grundstück enthalten. Für den geplanten Anbau oder Neubau kommt es zusätzlich auf das Vorhaben selbst und die sonstigen einschlägigen Anforderungen an.
| Unterlage | Wofür sie bei Ihrer Prüfung hilft | Was Sie daraus allein nicht ablesen können |
|---|---|---|
| Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion | Einordnung in landesplanerische Räume, etwa den Gestaltungsraum Siedlung | Ob ein bestimmter Teil Ihres Gartens bebaut werden darf |
| Regionalplan Havelland-Fläming 3.0 | Erkennen regionaler Festlegungen und möglicher konkurrierender Nutzungen | Genaue Baugrenzen, gesicherte Zufahrt oder Zulässigkeit Ihres Entwurfs |
| Kommunaler Flächennutzungsplan | Übersicht, welche Nutzungen die Gemeinde für ihre Flächen darstellt | Eine Genehmigung für ein einzelnes Gebäude oder einen Anspruch auf einen Bebauungsplan |
| Wirksamer Bebauungsplan mit Text und Änderungen | Prüfung von Geltungsbereich, Nutzung und gegebenenfalls Baugrenzen und weiteren Festsetzungen | Ob bereits alle Voraussetzungen für Ihr Vorhaben erfüllt sind |
| Beteiligungsunterlagen | Information über ein laufendes oder früheres Verfahren und den damaligen Entwurf | Ob die Gemeinde dieselbe Fassung inzwischen als Satzung beschlossen und bekannt gemacht hat |
Bei einem qualifizierten Bebauungsplan ist nach § 30 BauGB entscheidend, ob das Vorhaben den Festsetzungen entspricht und die Erschließung gesichert ist. Bei einem einfachen Bebauungsplan wird für die darin nicht geregelten Fragen ergänzend nach § 34 oder § 35 BauGB geprüft. Liegt kein einschlägiger Bebauungsplan vor, kann die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich entscheidend sein. Im Innenbereich spielt unter anderem das Einfügen in die nähere Umgebung eine Rolle. Im Außenbereich gelten andere Voraussetzungen. Dass eine Straße in der Nähe liegt oder ein Haus auf dem Nachbargrundstück steht, löst diese Einordnung nicht automatisch.
Ein Planname ist ebenfalls keine sichere Zuordnung. Ein Grundstück kann in derselben Straße liegen wie das im Titel genannte Gebiet und trotzdem außerhalb des Geltungsbereichs liegen. Ein Grundstück kann auch nur teilweise erfasst sein. Bei einem tiefen Grundstück sollten Sie deshalb den Standort des beabsichtigten Gebäudes prüfen. Eine Auskunft für den vorderen Grundstücksteil reicht nicht aus, wenn Sie hinten bauen möchten.
Wie prüfen Sie ein konkretes Flurstück in Stahnsdorf?
Beginnen Sie mit Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer. Vergleichen Sie dann die amtlichen Planungsebenen und lassen Sie Grenzfälle bei der zuständigen Stelle klären. Mit einer präzisen Frage zum Standort und zum Vorhaben können Sie die Antwort später auch gegenüber einem Planungsbüro oder Kaufinteressenten nachvollziehbar belegen.
- Flurstück bestimmen. Legen Sie einen aktuellen Lageplan oder Katasterauszug neben die Adresse. Prüfen Sie bei mehreren Flurstücken, welcher Teil zum Vorhaben oder zum geplanten Verkauf gehört. Zeichnen Sie den betroffenen Bereich auf einer Kopie ein, ohne dabei eine neue Grundstücksgrenze zu unterstellen.
- Landes- und Regionalplan getrennt öffnen. Beginnen Sie bei der amtlichen Festlegungskarte des LEP HR und der veröffentlichten Fassung des Regionalplans. Notieren Sie Fundstelle und Plansatz. Die regionale Festlegungskarte wurde im Maßstab 1:100.000 erstellt; digitales Vergrößern macht ihre Linien nicht parzellenscharf. Bei einer Lage am Rand lassen Sie die Zuordnung bestätigen.
- Kommunale Planung hinzunehmen. Suchen Sie im Geoportal Brandenburg nach dem Geltungsbereich rechtswirksamer Bebauungspläne. Die Karte eignet sich zur Orientierung. Fordern Sie bei der Gemeinde die maßgebliche Fassung einschließlich Planzeichnung, Text und gegebenenfalls Änderungen an. Fragen Sie ausdrücklich, ob für den betroffenen Bereich eine laufende Änderung oder ein gesondertes Verfahren bekannt ist.
- Die Frage auf ein Vorhaben zuschneiden. Geben Sie an, ob es um einen Anbau, Ersatzneubau, ein zusätzliches Wohnhaus, eine Teilung oder eine andere Nutzung geht. Eine einfache Skizze mit vorgesehener Lage, ungefährer Gebäudegröße und Zugang hilft, die Frage von einer allgemeinen Standortauskunft abzugrenzen.
- Antwort und offene Punkte festhalten. Dokumentieren Sie Quelle, Datum und Reichweite der Auskunft. Halten Sie fest, ob lediglich Karten gelesen, Unterlagen bestätigt oder einzelne Vorhabenfragen förmlich geklärt wurden. Ist ein Punkt für Ihre Investition oder den Kaufpreis entscheidend, besprechen Sie mit Fachplanern und der zuständigen Bauaufsicht, welche verbindliche Klärung dafür geeignet ist.
Das Planungsportal Brandenburg zum Bebauungsplan Nr. 25 zeigt am Beispiel des Wohngebiets zwischen Heidestraße und Bahnhofstraße, wie eine kommunale Beteiligungsunterlage aussieht. Dort ist ein früherer Beteiligungsschritt dokumentiert. Die Seite dient hier als Beispiel für den Unterschied zwischen Entwurf und wirksamer Satzung; sie belegt weder eine aktuelle Beteiligungsmöglichkeit noch den heutigen Rechtsstand des Plans. Fragen Sie diesen für das betroffene Grundstück gesondert ab.
Wann wird der Regionalplan für eine Entscheidung praktisch relevant?
Der Plan ist besonders nützlich, wenn Ihr Vorhaben über eine bloße Veränderung am vorhandenen Gebäude hinausgeht oder Ihr Grundstück am Übergang zwischen Siedlung und Freiraum liegt. Bei einem bereits konkret geregelten Standort ist zuerst der wirksame örtliche Plan zu lesen. Bei einer Entwicklungsfläche ohne gesicherte Nutzung ist die übergeordnete Planung ein früher Hinweis darauf, welche Fragen Sie klären sollten.
Beispiel 1: Ein zweites Haus im Garten. Angenommen, Ihr Haus steht im vorderen Grundstücksteil, und Sie wollen den hinteren Bereich für ein zusätzliches Wohnhaus nutzen. Prüfen Sie zunächst, ob der mögliche Standort in einem wirksamen Bebauungsplan liegt und welche Flächen dieser als überbaubar festsetzt. Klären Sie anschließend, wie Zufahrt und Leitungen geführt werden könnten und ob eine Teilung diese Voraussetzungen verändert. Bei fehlendem oder einfachem Bebauungsplan lassen Sie für die offenen Punkte die maßgebliche Beurteilungsgrundlage klären. Die Nähe zur vorhandenen Bebauung ist ein Anlass zur Prüfung; sie ersetzt sie nicht.
Beispiel 2: Eine Wiese am Ortsrand. Angenommen, für eine bisher unbebaute Fläche gibt es weder einen konkreten Bebauungsplan noch eine positive projektbezogene Auskunft. Eine Darstellung in einem übergeordneten Plan kann Anlass für ein Gespräch mit der Gemeinde sein. Erkundigen Sie sich nach dem aktuellen Planungsstand, den entgegenstehenden Belangen und der Frage, ob überhaupt ein kommunales Verfahren läuft. Kalkulieren Sie Verkauf oder Finanzierung zunächst mit der belegbaren Nutzung. Wer die Fläche bewerten lässt, kann eine mögliche Entwicklung als getrenntes Szenario mit offenen Voraussetzungen aufnehmen lassen.
Beispiel 3: Wohnen neben einem Plangebiet. Wenn Sie weder bauen noch verkaufen möchten, kann die Planung im Umfeld dennoch relevant sein. Ein Entwurf kann zeigen, welche Erschließung oder welche Nutzungen diskutiert werden. Vergleichen Sie dann den räumlichen Geltungsbereich mit Ihrer Wohnlage und achten Sie auf veröffentlichte Verfahrensschritte. Erst die zuständigen Stellen und die konkreten Unterlagen beantworten Fragen wie: Wo soll der Verkehr geführt werden? Welche Freiflächen sind vorgesehen? Welche Maßnahmen sind beschlossen, finanziert oder bereits in Umsetzung? Aus der bloßen Lage neben einem Plangebiet folgt weder eine bestimmte Belastung noch eine gesicherte Verbesserung.
Sprechen Sie bei größeren Vorhaben auch die Ebene an, auf der ein Konflikt liegt. Ein Baukörper außerhalb einer Baugrenze ist eine andere Frage als eine Entwicklungsabsicht auf Flächen, für die ein Ziel der Raumordnung relevant sein kann. Wer die Punkte voneinander trennt, kann oft früh feststellen, ob zunächst Unterlagen fehlen, eine Variante geprüft werden sollte oder eine Planung auf absehbare Zeit nicht als Grundlage für eine Entscheidung taugt.
Wie sprechen Sie beim Verkauf über Entwicklungsmöglichkeiten?
Beschreiben Sie im Exposé getrennt, welche Nutzung belegt ist und welche Entwicklungsidee noch geprüft wird. Ein regionaler Planungshinweis ist weder ein Bodenrichtwert noch ein Kaufpreisnachweis. Für einen Aufschlag auf den Angebotspreis braucht es eine nachvollziehbare Grundlage, die auch ein Käufer prüfen kann.
Erstellen Sie dazu eine kurze Unterlagenübersicht. Führen Sie die aktuelle Nutzung, den örtlichen Planungsstand und die vorhandenen Auskünfte auf. Ein konkreter Planungswunsch gehört in eine getrennte Zeile. Schreiben Sie dazu, welche Unterlage noch fehlt und für welche Fläche sie benötigt wird. So muss ein Käufer nicht erraten, ob sich Ihre Aussage auf den Bestand, eine Planung der Gemeinde oder eine eigene Skizze bezieht.
Vermeiden Sie Formulierungen wie „zweites Haus möglich“, wenn Sie dafür bislang nur einen Kartenausschnitt haben. Sachlicher ist beispielsweise: „Für den rückwärtigen Grundstücksteil liegt bislang keine projektbezogene Klärung vor. Die vorhandenen Planungsunterlagen können eingesehen werden.“ Liegt eine schriftliche Auskunft vor, geben Sie ihren Gegenstand und Stand korrekt wieder. Eine Auskunft zu einem bestimmten Vorhaben lässt sich nicht ohne Weiteres auf größere Gebäude oder eine andere Lage auf demselben Grundstück übertragen.
Trennen Sie auch die Preisbegriffe. Der Angebotspreis ist der Betrag, mit dem eine Immobilie angeboten wird. Der Transaktionspreis ist der in einem abgeschlossenen Kauf vereinbarte Preis. Ein Bodenrichtwert beschreibt ein typisiertes Grundstück innerhalb einer Zone und ist kein individueller Kaufpreis. Ein Index beschreibt eine Entwicklung für die jeweils untersuchte Gruppe. Eine Aussage über eine mögliche spätere Wertänderung wäre eine Prognose und erfordert eigene Annahmen und Belege. Der Regionalplan liefert für keinen dieser Werte eine Berechnung. Dieser Artikel leitet deshalb aus dem Inkrafttreten keinen pauschalen Preisaufschlag und keinen Abschlag ab.
Welche Angaben in eine schriftliche Anfrage gehören
Schicken Sie der zuständigen Stelle eine Frage, die sich räumlich und sachlich beantworten lässt. „Ist das Grundstück bebaubar?“ lässt beispielsweise offen, ob Sie ein vorhandenes Gebäude ersetzen oder hinter dem Haus eine weitere Wohneinheit errichten möchten. Nennen Sie die Flurstücksnummer, legen Sie eine Skizze bei und markieren Sie den vorgesehenen Baukörper sowie den Zugang. Fragen Sie, welche Planfassung für den markierten Bereich gilt und ob der gewünschte Klärungsumfang über eine einfache Auskunft hinausgeht.
Wenn Sie zwei Varianten vergleichen, beschreiben Sie beide getrennt: etwa einen Anbau am Bestand und ein zusätzliches freistehendes Haus. Bei der ersten Variante kann die Verbindung zum Bestand entscheidend sein, bei der zweiten etwa die Lage des Baukörpers im rückwärtigen Grundstücksteil. Notieren Sie neben jeder Antwort, auf welche Variante sie sich bezieht. Eine nachvollziehbar dokumentierte Einschränkung hilft bei einem Verkauf ebenso wie eine positive Auskunft: Interessenten können dann erkennen, ob sie mit derselben Planung weiterarbeiten können oder ihre eigene Idee gesondert prüfen lassen müssen.
Welche Fragen sollten vor dem nächsten Schritt geklärt sein?
Priorisieren Sie die Frage, die Ihre Entscheidung verändert. Wenn Sie den Bestand unverändert nutzen oder verkaufen wollen, ist eine grobe Entwicklungsidee häufig nachrangig. Hängt der Verkauf dagegen davon ab, dass ein zweiter Bauplatz nachgewiesen wird, sollten Sie diese Frage klären, bevor Sie einen entsprechenden Preis ansetzen oder mit einer verbindlichen Zusage werben.
- Sie möchten bleiben: Prüfen Sie nur die Planungsvorgänge, die Ihre Nutzung oder Ihre regelmäßigen Wege tatsächlich berühren. Halten Sie bekannte Verfahrensstände getrennt von Vermutungen über Bauablauf und Verkehr fest.
- Sie möchten umbauen oder neu bauen: Lassen Sie Standort und Größe Ihres Vorhabens früh auf einer Skizze darstellen. Klären Sie danach die maßgeblichen Planunterlagen und welche weiteren Nachweise gebraucht werden.
- Sie möchten eine Teilfläche verkaufen: Klären Sie zuerst, ob der vorgesehene Zuschnitt mit dem Vorhaben zusammenpasst. Eine getrennte Parzelle allein ist kein Baurechtsnachweis. Denken Sie an die Zufahrt, mögliche Leitungswege und den verbleibenden Bestand.
- Sie möchten den Verkaufszeitpunkt abwägen: Vergleichen Sie die Vermarktung mit dem heute belegten Stand mit einer späteren Vermarktung nach gezielter Klärung. Berücksichtigen Sie Zeit, Aufwand und die Möglichkeit einer negativen oder eingeschränkten Auskunft.
Im Immobilienmagazin finden Sie weitere Einordnungen zu Entwicklungen im Berliner Umland.
Quellen und Grenzen der Einordnung
Maßgeblich für das Inkrafttreten ist die Bekanntmachung im Amtsblatt für Brandenburg Nr. 43 vom 4. November 2026, Seiten 902–903. Die Pressemitteilung vom 6. November ist der aktuelle öffentliche Anlass. Für die Festlegungen wurden der genehmigte Textteil, insbesondere G 1.1 und Kapitel VII zur Karte, sowie die Erläuterungen der Regionalen Planungsgemeinschaft zur Siedlungsentwicklung ausgewertet.
Für die Einordnung der Planungsebenen wurden § 3 ROG und § 1, § 30, § 34 und § 35 BauGB herangezogen. Redaktioneller Stand: 9. November 2026. Die Beispiele beschreiben typische Prüffragen, keine tatsächlichen Grundstücksbefunde. Die großformatige regionale Festlegungskarte wird über die Originalquelle bereitgestellt; für diesen Beitrag wurden daraus keine Flurstücksgrenzen oder konkreten Grundstückslagen abgeleitet. Eine verbindliche Vorhabenprüfung und eine individuelle Rechtsberatung kann der Beitrag nicht ersetzen.
Für eine erste Beratung zum Bestand und zu den offenen Entwicklungsfragen finden Sie hier Ihre Ansprechpartner für Immobilien in Stahnsdorf.
