Kaufnebenkosten in Berlin: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Berlin?

Zu den Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, die Gebühren für Notar und Grundbuch sowie eine gegebenenfalls vereinbarte Käuferprovision. Für eine erste Budgetplanung lässt sich mit 6 % Grunderwerbsteuer und einer angenommenen Reserve von zusammen 2 % für Notar und Grundbuch rechnen. Das ergibt in diesem Beispiel rund 8 % zusätzlich zum Kaufpreis, bevor eine mögliche Provision hinzukommt.

Diese Unterscheidung ist wichtig: Der Berliner Grunderwerbsteuersatz ist gesetzlich festgelegt. Die Gebühren für Notar und Grundbuch ergeben sich dagegen aus den gesetzlich geregelten Gebührentatbeständen und dem jeweiligen Geschäftswert, nicht aus einem einheitlichen Prozentsatz. Die Provision richtet sich nach der Vereinbarung und den anwendbaren Regeln zur Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer. Eine Käuferprovision von 3,57 % inklusive Umsatzsteuer ist hier eine Rechenannahme, keine gesetzliche Höchstgrenze.

Planen Sie deshalb nicht nur mit dem ausgeschriebenen Angebotspreis. Ein Kaufpreis, der gerade noch zur Finanzierungszusage passt, kann einschließlich der Nebenkosten bereits über Ihrem verfügbaren Budget liegen. Klären Sie vor einer verbindlichen Entscheidung, welche Leistungen die Kalkulation abdeckt und ob weitere Finanzierungskosten entstehen. Für Renovierung, Umzug und eine persönliche Liquiditätsreserve sollten Sie einen eigenen Budgetposten vorsehen; diese Ausgaben gehören nicht einfach in die pauschalen 8 %.

Die folgende Übersicht trennt die gesetzliche Steuer von den ausdrücklich angenommenen Gebühren und der Beispielprovision. Eine konkrete Kostenaufstellung erhalten Sie anhand Ihres Vertrags, der Finanzierung und der tatsächlichen Gebührenberechnung.

Rechenbeispiel: Was kostet eine Immobilie für 500.000 Euro insgesamt?

Bei einem angenommenen Kaufpreis von 500.000 Euro ergeben sich in unserer Planung 40.000 Euro Nebenkosten ohne Käuferprovision. Mit einer beispielhaft vereinbarten Käuferprovision von 3,57 % inklusive Umsatzsteuer steigen sie auf 57.850 Euro. Das gesamte Erwerbsbudget beträgt somit 540.000 beziehungsweise 557.850 Euro, jeweils noch ohne Modernisierung, Umzug und zusätzliche Reserve.

So lesen Sie die Rechnung: Die Grunderwerbsteuer beträgt 500.000 Euro mal 6 %, also 30.000 Euro. Für den Notar nehmen wir 1,5 % beziehungsweise 7.500 Euro an, für das Grundbuch 0,5 % beziehungsweise 2.500 Euro. Diese beiden Werte dienen der Planung und ersetzen keine Gebührenaufstellung nach dem GNotKG. Die angenommene Käuferprovision beträgt 500.000 Euro mal 3,57 %, also 17.850 Euro. Zusammen ergeben die vier Posten 57.850 Euro.

11,57 % sind das Ergebnis dieser Beispielrechnung, keine allgemeine Obergrenze. Werden andere Provisionen vereinbart oder zusätzliche Gebühren ausgelöst, verändert sich die Summe. „Ohne Käuferprovision“ bedeutet außerdem nicht zwingend, dass kein Makler beteiligt ist: Entscheidend ist, ob Sie nach dem konkreten Vertrag eine Provision schulden.

Auch der Unterschied zwischen Nebenkosten und Eigenkapitalbedarf sollte klar sein. Die 57.850 Euro sind in diesem Beispiel zusätzliche Erwerbskosten. Wie viel Eigenkapital Sie insgesamt einsetzen müssen, hängt auch davon ab, welchen Anteil des Kaufpreises die Bank finanziert und welche weiteren Reserven erforderlich sind. Lassen Sie sich eine Finanzierung deshalb für das gesamte Vorhaben und nicht allein für den Kaufpreis berechnen.

Zum Vergleich der angebotenen Immobilienwerte finden Sie auf unserer Seite zu den Immobilienpreisen in Berlin aktuelle Häuser- und Wohnungspreise. Diese Marktwerte helfen bei der Einordnung des Kaufpreises; sie ersetzen weder eine individuelle Bewertung noch die Nebenkostenberechnung für Ihre konkrete Immobilie.

Grunderwerbsteuer in Berlin: Was wird besteuert?

Der Grunderwerbsteuersatz beträgt in Berlin 6 %. Bemessungsgrundlage ist beim gewöhnlichen Immobilienkauf grundsätzlich die Gegenleistung, regelmäßig also der vereinbarte Kaufpreis. Dies erläutert die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin zum Immobilienkauf. Bei unserem Beispiel von 500.000 Euro sind daher 30.000 Euro für die Steuer einzuplanen.

Vom Kaufvertrag zur Eigentumsumschreibung

Nach der Beurkundung meldet der Notar den Erwerb dem zuständigen Finanzamt. Das Finanzamt setzt die Steuer durch einen Bescheid fest. Maßgeblich für die Zahlung sind der Bescheid und die dort genannte Frist. Die Steuerzahlung ist ein eigener Schritt und sollte in Ihrer Liquiditätsplanung getrennt von der Überweisung des Kaufpreises berücksichtigt werden.

Für die spätere Eigentumsumschreibung benötigt das Grundbuchamt grundsätzlich die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Das Finanzamt erteilt sie, wenn die steuerlichen Voraussetzungen erfüllt sind, beim regulären steuerpflichtigen Kauf insbesondere nach Zahlung. Verwechseln Sie diesen Vorgang nicht mit der Auflassungsvormerkung: Die Vormerkung sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung, macht Sie aber noch nicht zum eingetragenen Eigentümer. Informationen zur Festsetzung finden Sie auch bei Service Berlin.

Mitverkauftes Inventar richtig einordnen

Werden zusammen mit der Immobilie tatsächlich bewegliche Gegenstände verkauft, kann deren zutreffend ermittelter Anteil anders behandelt werden als der Grundstückserwerb. Daraus folgt jedoch keine pauschale Steuerfreiheit für alles, was im Vertrag als Inventar bezeichnet wird. Entscheidend sind die rechtliche Einordnung, ein nachvollziehbarer Zeitwert und eine sachgerechte vertragliche Aufteilung. Auch bei einer Einbauküche ist die konkrete Gestaltung zu prüfen; fest mit dem Gebäude verbundene Bestandteile dürfen nicht beliebig herausgerechnet werden.

Lassen Sie eine geplante Aufteilung deshalb vor der Beurkundung mit dem Notariat und gegebenenfalls Ihrer Steuerberatung prüfen. Bewahren Sie eine nachvollziehbare Aufstellung auf. Sprechen Sie außerdem mit der finanzierenden Bank: Separat bewertete Gegenstände werden möglicherweise nicht genauso als Sicherheit berücksichtigt wie die Immobilie. Eine geringere steuerliche Bemessungsgrundlage bedeutet somit nicht automatisch, dass weniger eigenes Geld benötigt wird.

Notar und Grundbuch: Welche Leistungen bezahlen Sie?

Kurz gesagt: Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich geregelte Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Einen festen Prozentsatz schreibt das Gesetz nicht vor; die rund 1,5 % und 0,5 % in unserem Beispiel sind Planungswerte.

Ein Grundstücks- oder Wohnungskaufvertrag ist in Deutschland nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Das Notariat entwirft den Vertrag, belehrt beide Seiten neutral, beurkundet den Kauf und übernimmt in der Regel den gesamten Vollzug: Es holt Genehmigungen und Vorkaufsrechtsverzichte ein, beantragt die Eintragungen beim Grundbuchamt und teilt Ihnen mit, wann der Kaufpreis fällig ist.

Das Grundbuchamt berechnet eigene Gebühren, vor allem für drei Schritte:

• Auflassungsvormerkung: Sie sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum, bevor Sie den Kaufpreis zahlen.
• Eigentumsumschreibung: Erst mit dieser Eintragung werden Sie rechtlich Eigentümer.
• Grundschuld: Wenn eine Bank den Kauf finanziert, wird zu ihren Gunsten eine Grundschuld eingetragen.

Die Gebühren hängen vom Geschäftswert ab, also im Regelfall vom Kaufpreis beziehungsweise vom Betrag der Grundschuld. Wer finanziert, zahlt deshalb meist mehr als ein Barkäufer, weil Beurkundung und Eintragung der Grundschuld hinzukommen. Zusätzlicher Aufwand entsteht auch, wenn etwa eine alte Grundschuld des Verkäufers gelöscht, eine Vollmacht eingeholt oder ein Vertrag mehrfach geändert werden muss.

Da die Gebühren für alle Notariate gleich sind, lohnt sich ein Preisvergleich nicht. Sinnvoller ist es, den Vertragsentwurf rechtzeitig anzufordern und Fragen vor dem Termin zu klären. Eine verbindliche Kostenschätzung für Ihren Fall erhalten Sie direkt beim Notariat.

Maklerprovision: Wann wird sie geteilt?

Kurz gesagt: Kaufen Sie als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, gelten seit dem 23. Dezember 2020 die Regeln der §§ 656a–656d BGB. Die Provision wird dann geteilt oder darf für Sie nicht höher sein als für den Verkäufer. Die Höhe selbst ist nicht gesetzlich festgelegt.

Der Anwendungsbereich nach § 656b BGB umfasst Wohnungen und Einfamilienhäuser, auch mit Einliegerwohnung, wenn der Käufer Verbraucher ist. Für unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien gelten diese Sonderregeln nicht; dort kann die Provision frei vereinbart werden.

Innerhalb des Anwendungsbereichs gibt es zwei typische Konstellationen:

• Der Makler arbeitet für beide Seiten: Nach § 656c BGB muss er mit Käufer und Verkäufer jeweils eine Provision in gleicher Höhe vereinbaren. Erlässt er einer Seite die Provision, gilt das auch für die andere.
• Nur der Verkäufer beauftragt den Makler: Nach § 656d BGB darf ein Teil der Provision höchstens bis zur Hälfte an den Käufer weitergegeben werden. Fällig wird Ihr Anteil erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat.

Die 3,57 % aus unserem Rechenbeispiel sind eine in Berlin häufige Vereinbarung, keine gesetzliche Obergrenze. Prüfen Sie daher schon im Exposé, welche Provision genannt wird und für wen der Makler tätig ist. Ausführliche Informationen finden Sie im Ratgeber Maklergebühren beim Immobilienverkauf in Berlin.

Wann müssen die Kaufnebenkosten bezahlt werden?

Kurz gesagt: Die Kaufnebenkosten werden nicht auf einmal fällig, sondern nach und nach – maßgeblich sind der Steuerbescheid, die Rechnungen von Notar und Grundbuchamt sowie die Vereinbarungen im Kaufvertrag.

Ein typischer Ablauf sieht so aus:

1. Beurkundung: Sie unterschreiben den Kaufvertrag beim Notariat. Die Maklerprovision wird meist mit dem wirksamen Vertragsabschluss fällig, bei einseitiger Beauftragung jedoch erst nach der Zahlung durch den Verkäufer.
2. Steuerbescheid: Das Notariat meldet den Kauf dem Finanzamt. Sie erhalten einen Bescheid über die Grunderwerbsteuer mit Zahlungsfrist. Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (Service Berlin).
3. Notarrechnung: Sie folgt üblicherweise nach der Beurkundung, gegebenenfalls ergänzt durch spätere Vollzugstätigkeiten.
4. Kaufpreiszahlung: Sobald die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, fordert das Notariat Sie zur Zahlung auf.
5. Grundbuchkosten: Das Grundbuchamt rechnet nach den Eintragungen ab, die Umschreibung erfolgt oft als letzter Schritt.

Wie lange das insgesamt dauert, hängt von Behörden, Finanzierung und Vertrag ab. Halten Sie das Geld für Steuer und Gebühren deshalb ab der Beurkundung bereit.

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie?

Kurz gesagt: Planen Sie mindestens die Kaufnebenkosten und eine Reserve aus eigenen Mitteln ein. In unserem Beispiel sind das 40.000 € ohne beziehungsweise 57.850 € mit Käuferprovision – zuzüglich Puffer.

Rechnen Sie Ihr Budget in drei getrennten Bausteinen: Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Reserve. Viele Banken finanzieren in erster Linie den Kaufpreis, weil nur die Immobilie als Sicherheit dient. Steuer, Notar, Grundbuch und Provision erhöhen ihren Wert dagegen nicht. Ob und zu welchen Bedingungen auch Nebenkosten mitfinanziert werden, entscheidet jede Bank individuell. Eine höhere Finanzierungsquote kann zu schlechteren Konditionen führen – das lässt sich nur im konkreten Angebot vergleichen.

Für das Beispiel mit 500.000 € Kaufpreis bedeutet das: Wer die Nebenkosten selbst trägt, benötigt mit Beispielprovision 57.850 € Eigenkapital, bevor eine Rücklage für Umzug oder Reparaturen berücksichtigt ist. Bringen Sie zusätzlich Eigenkapital für einen Teil des Kaufpreises ein, verringert sich das Darlehen entsprechend.

Holen Sie vor der Besichtigungsphase eine Finanzierungsbestätigung ein. Sie zeigt Ihnen den realistischen Rahmen und stärkt Ihre Position gegenüber dem Verkäufer. Bedenken Sie dabei auch die spätere Grundschuld: Ihre Bestellung verursacht eigene Notar- und Grundbuchkosten, die Sie in der Gesamtrechnung berücksichtigen sollten.

Welche zusätzlichen Kosten werden häufig übersehen?

Kurz gesagt: Neben den eigentlichen Kaufnebenkosten fallen oft weitere Ausgaben an, die nicht im Kaufvertrag stehen – etwa für Umzug, Modernisierung, Gutachten oder die Finanzierung.

Häufig unterschätzt werden:

• Umzug und Einrichtung: Transport, Küche, Möbel und eventuell Doppelmiete in der Übergangszeit.
• Modernisierung und Reparaturen: Gerade bei älteren Berliner Altbauten und Nachkriegshäusern können Heizung, Fenster, Elektrik oder Dämmung zeitnah Aufwand verursachen.
• Gutachten: Ein Bausachverständiger oder ein Wertgutachten verursacht Kosten, kann aber teure Überraschungen verhindern.
• Finanzierung: Je nach Bank sind Bereitstellungszinsen möglich, wenn das Darlehen nicht rechtzeitig abgerufen wird.

Bei Eigentumswohnungen kommen Fragen zur Gemeinschaft hinzu. Prüfen Sie das monatliche Hausgeld, die Höhe der Erhaltungsrücklage sowie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Bereits beschlossene Sonderumlagen können Sie als Käufer treffen, je nach Vereinbarung im Kaufvertrag. Das Hausgeld ist dabei eine laufende Belastung und keine einmalige Kaufgebühr – es gehört aber in Ihre monatliche Haushaltsrechnung.

Wie vermeiden Sie Fehlkalkulationen beim Kauf und Verkauf?

Kurz gesagt: Eine schriftliche Kostenaufstellung vor der Unterschrift und ein realistischer Kaufpreis schützen beide Seiten vor bösen Überraschungen.

Diese Checkliste hilft Käufern vor der Beurkundung:

• Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Provision einzeln aufschreiben.
• Den Vertragsentwurf und die Provisionsvereinbarung lesen und offene Fragen klären.
• Eine verbindliche Finanzierungszusage einholen.
• Bei Wohnungen Hausgeld, Rücklage und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft prüfen.
• Eine Reserve für Renovierung und Umzug einplanen.

Auch für Verkäufer sind die Kaufnebenkosten wichtig: Interessenten rechnen sie fest in ihr Budget ein. Ein Angebotspreis, der deutlich über dem Marktniveau liegt, erschwert die Finanzierung und führt häufig zu Nachverhandlungen. Wie sich Quadratmeterpreise in den Bezirken entwickeln, sehen Sie in unseren Immobilienpreisen für Berlin. Wenn Sie den Wert Ihrer eigenen Immobilie fundiert einschätzen möchten, nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung.

Quellen

Stand der Prüfung: 15. Oktober 2026. Allgemeine Informationen, keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall.

• Senatsverwaltung für Finanzen Berlin: Immobilienkauf und Grunderwerbsteuer
• Service Berlin: Festsetzung der Grunderwerbsteuer
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
• BGB § 656b, § 656c, § 656d