Was ändert sich 2026 für Hauseigentümer und Vermieter?

Das Wichtigste in 60 Sekunden

2026 ist kein einzelner „Alles-neu“-Stichtag. Aber mehrere Fristen und Kostenfaktoren greifen gleichzeitig. Für Berlin und das Umland (Brandenburg, Speckgürtel) ist das besonders relevant, weil hier Mietrecht, Fernwärme-Ausbau, Netzthemen und Transaktionsdruck (Kaufen/Verkaufen/Umfinanzieren) oft zusammenkommen.

Für Selbstnutzer

• Kostenkurve: CO₂ + Netze + Strom-/Wärmekosten → entscheidet, ob Wärmepumpe/PV/Speicher schnell wirtschaftlich werden.
• Timing: Wärmeplanung anschauen, bevor du große Heizungsinvests festzurrst.

Für Vermieter und WEG

• HeizkostenV ist 2026 ein operatives Risiko: Geräte, Portale, Datenschutzhinweise, Zutritt, Dienstleister.
• CO₂-Kostenaufteilung (Stufenmodell) wird bei fossilen Heizungen spürbar – und ist streitanfällig, wenn Daten fehlen.

Warum Berlin und Umland besonders sind

• Berlin: viel Fernwärme, Quartierslösungen, energetisch heterogener Bestand, strenges Mietrecht.
• Umland: mehr Ein-/Zweifamilienhäuser, Wärmepumpe + PV häufiger naheliegend, dafür Netzanschlüsse/Leistung/Platzfragen.

CO₂-Preis 2026 und Heizkosten werden spürbar teurer (auch wenn eine Umlage wegfällt)

Ab 2026 geht der nationale CO₂-Preis (Brennstoffemissionshandel) in eine Phase, in der Zertifikate versteigert werden. Der Preis bewegt sich in einem Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂. Das erhöht den Kostendruck auf Gas- und Ölheizungen.

Wichtig für die Praxis:

• Der CO₂-Preis ist nur ein Teil der Heizkosten, aber er ist systematisch steigend angelegt.
• Gleichzeitig fällt die Gasspeicherumlage ab 01.01.2026 weg – das kann Gas etwas entlasten, ändert aber die CO₂-Logik nicht.

Grobe Orientierung: CO₂-Kosten als „Aufschlag“

Die Werte sind Näherungen, weil Emissionsfaktoren und Abrechnungslogik variieren. Für Entscheidungen reicht meist die Größenordnung.

Lesart: Bei 20.000 kWh Gas können allein durch CO₂ grob 220–260 € pro Jahr anfallen (je nach Preisband). Bei Öl ist es tendenziell mehr.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus vs. Mehrfamilienhaus

• EFH, 18.000 kWh Gas/Jahr → CO₂-Komponente grob 200–235 €
• MFH, 140.000 kWh Gas/Jahr → CO₂-Komponente grob 1.540–1.820 € (wird über Betriebskosten verteilt)

Praxispunkt: In MFH ist nicht nur die Höhe relevant, sondern die korrekte Aufteilung (siehe nächstes Kapitel).

CO₂-Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter (Stufenmodell)

Bei Wohngebäuden wird die CO₂-Abgabe aus Brennstoffen in 10 Stufen zwischen Mieter und Vermieter geteilt. Je schlechter die Emissionsbilanz (kg CO₂ je m² und Jahr), desto höher der Vermieteranteil.

So funktioniert die Stufentabelle praktisch

Du brauchst im Kern:

• Brennstoffmenge (aus der Abrechnung)
• Emissionsfaktor (z.B. Gas/Öl)
• Wohnfläche
• Zeitraum

Daumenregel: Bei sehr hohen Emissionen trägt der Vermieter bis zu 95% der CO₂-Kosten, bei sehr guten Gebäuden deutlich weniger.

Tipp: Arbeite mit einem festen Berechnungsblatt pro Objekt. Der Aufwand ist kleiner als eine „Nebenkosten-Schlacht“.

Typische Fehler in der Nebenkostenabrechnung

• Wohnfläche falsch (Teilflächen, Leerstand, Nutzfläche vs. Wohnfläche)
• falscher Brennstoff / falscher Faktor (z.B. Flüssiggas vs. Erdgas)
• falscher Zeitraum (Lieferjahr ≠ Abrechnungsjahr)
• fehlende Dokumentation: Wie wurde die Stufe ermittelt?

Strategie für Vermieter: Kosten senken und Streit vermeiden

1) Datenlage sauber machen (Zähler, Brennstoffbelege, Wohnfläche, Nutzerwechsel).
2) Abrechnungsprozess standardisieren (ein Dokument, eine Formel, ein Nachweisordner).
3) Technische Hebel priorisieren, die schnell CO₂/m² drücken:

• hydraulischer Abgleich
• Heizkurve/Vorlauftemperatur
• Dämmung der obersten Geschossdecke (falls Pflicht/vernünftig)
• Pumpentausch, Thermostatventile

Kommunale Wärmeplanung bis 30. Juni 2026 und warum das alles verändert

Für Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern ist der Wärmeplan bis 30.06.2026 vorgesehen. Das betrifft Berlin unmittelbar.

Was ändert das praktisch?

• Du bekommst ein besseres Bild, ob und wann Fernwärme realistisch kommt.
• Du kannst Heizungsentscheidungen stärker nach „Infrastruktur-Wahrscheinlichkeit“ treffen.
• Für WEG/MFH wird Planung einfacher, weil „Quartier vs. Einzelanlage“ greifbarer wird.

Was du aus dem Wärmeplan wirklich ableiten kannst

• Liegt das Objekt in einem (geplanten) Fernwärmegebiet?
• Gibt es eine Zeitschiene für Ausbau / Verdichtung?
• Welche Temperaturniveaus sind geplant (klassische Fernwärme vs. Niedertemperaturnetz)?

Fragen, die du dir (oder der Verwaltung) stellen solltest:

• Was ist die aktuelle Heizung, wie alt, wie riskant?
• Wie hoch ist die Vorlauftemperatur im Bestand?
• Wie ist die Heizlast, gibt es Engpässe (Heizkörper, Stränge)?
• Welche Option ist in 2 Jahren realistisch – und welche erst in 7?

Berlin: Wärmeplanung und Quartierslösungen

In Berlin ist die Wahrscheinlichkeit für Fernwärme/Quartiersnetze in vielen Lagen höher als im Umland. Gleichzeitig ist der Bestand oft gemischt (Altbau/Plattenbau/Nachkriegsbau). Für Vermieter zählt deshalb:

• Anschlussfähigkeit (Hausanschluss, Platz, Übergabestation)
• Kostenpfad (Einmalinvest vs. laufender Preis)
• Mietrechtliche Umsetzbarkeit (Umlagen, Modernisierungsankündigung)

Umland/Brandenburg: Unterschiede in der Praxis

Im Umland sind häufig:

• Luft/Wasser-Wärmepumpe + PV + ggf. Speicher sinnvoll
• Hybridlösungen (Gas + Wärmepumpe) als Übergang möglich, aber nicht immer klug

Achte besonders auf:

• Netzanschluss/Leistung (z.B. Wärmepumpe + Wallbox)
• Aufstellort/Schallschutz
• Heizkörper/Vorlauftemperatur (Altbau im Speckgürtel ist oft „heiß“)

Gebäudeenergiegesetz (GEG) und Heizungstausch ab 2026 richtig angehen

Die 65%-Regel ist längst nicht nur „Wärmepumpe ja/nein“. Entscheidend ist, wie du technisch und finanziell sauber landest.

65%-Regel in der Praxis und Übergänge

• Eine bestehende Heizung darf in vielen Fällen weiter betrieben werden.
• Beim Austausch zählt: Welches System erfüllt die Anforderungen oder passt zur Übergangslogik.

Welche Heizsysteme 2026 realistisch sind

• Wärmepumpe (Luft/Wasser): Standardlösung, wenn Vorlauftemperatur und Heizlast passen
• Sole/Wasser (Erdwärme): oft effizienter, aber mehr Aufwand (Bohrung)
• Fernwärme: in Berlin in vielen Lagen realistisch, Anschluss klären
• Hybrid: kann helfen, ist aber nur dann sinnvoll, wenn es eine klare Exit-Strategie gibt

Entscheidungslogik statt Bauchgefühl

Checkliste (kurz):

• Heizlastberechnung vorhanden?
• Vorlauftemperatur im Winter testweise gesenkt?
• Heizkörperdimensionen/Stränge bekannt?
• Hydraulischer Abgleich gemacht?
• Hülle: oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Fensterzustand bewertet?

Mini-Entscheidungsmatrix:

Heizkostenverordnung: Frist Ende 2026 für fernablesbare Geräte

Bis 31.12.2026 müssen Messgeräte für Wärme- und Warmwasserverbrauch in Bestandsgebäuden in der Regel fernablesbar sein (oder nachgerüstet/ersetzt werden, sofern keine Ausnahme greift). Bei Fernablesung sind außerdem monatliche Verbrauchsinformationen bereitzustellen.

Wichtig: Es gibt im Mietrecht Kürzungsrechte, wenn Pflichten verletzt werden. In der Praxis kann das 3% + 3% (und bei ganz falscher Abrechnung auch 15%) bedeuten. Das willst du nicht in Serie diskutieren müssen.

Wer betroffen ist und welche Geräte gemeint sind

• Heizkostenverteiler
• Wärmemengenzähler
• Warmwasserzähler

Monatliche Verbrauchsinformationen und Pflichten

Das ist nicht nur „ein PDF schicken“:

• Portal/App oder E-Mail-Prozess
• Datenschutz, Rollen, Nachweise
• Zuständigkeit (Verwalter, Messdienstleister, Eigentümer)

WEG und Mehrfamilienhaus: typische Stolperfallen

• Zutritt/Terminmanagement (insbesondere bei Austausch)
• Altverträge mit Messdienstleistern (Laufzeiten, Umrüstungskosten)
• Unklare Zuständigkeiten im Gemeinschaftseigentum

Solarpflichten 2026: kein Bund, aber Berlin ist Pflichtgebiet

Deutschlandweit gibt es keine einheitliche Solarpflicht. Berlin ist aber seit 2023 ein Pflichtgebiet – und 2026 knallt das vor allem dort rein, wo Dächer saniert werden.

warum Solarpflicht oft bei Dachsanierung zuschlägt

Viele Eigentümer planen „nur“ eine Dachinstandsetzung. Sobald es als wesentliche Erneuerung der Dachhaut gilt, kann die Pflicht greifen.

Berlin Solargesetz: kurz erklärt

• Gilt für Neubau und wesentliche Dachumbauten bei nicht öffentlichen Gebäuden
• Typisch ist: mindestens 30% der nutzbaren Dachfläche für PV (Ausnahmen möglich)

Praxis in Berlin und Umland: PV als Werttreiber

PV ist nicht nur Öko. 2026 ist es oft ein Paket:

• Eigenverbrauch (Wärmepumpe, Haushaltsstrom)
• Speicher (wenn Lastprofil passt)
• Mieterstrom (bei MFH, wenn du Prozesse/Steuern im Griff hast)

Förderungen 2026: was realistisch bleibt und worauf Eigentümer achten müssen

Förderprogramme ändern sich. Die Logik bleibt: Planung, Antrag, Nachweise. In der Praxis scheitern viele Vorhaben nicht am Geld, sondern an Reihenfolge und Dokumenten.

Heizungstausch: Struktur „Basis + Boni“

• Antrag in der Regel vor Auftrag
• Nachweise (Fachunternehmererklärung, technische Daten, ggf. Energieberatung)

Einzelmaßnahmen vs. Effizienzhaus-Sanierung

• Einzelmaßnahmen: schneller, aber oft weniger „systemisch“
• Effizienzhaus: Planung + Gewerke + Zeitpuffer nötig

Energieberatung / iSFP und typische Förderfehler

• Energie-Effizienz-Expertenliste prüfen
• iSFP kann Boni triggern, aber nur, wenn sauber umgesetzt
• Unterlagen-Reihenfolge: erst Antrag, dann Vertrag/Beauftragung

E‑Rechnung und Digitalisierung der Vermieterprozesse 2026

Viele private Vermieter merken das Thema erst, wenn die erste Hausverwaltung oder der Handwerker eine Rechnung nur noch als XRechnung/ZUGFeRD schickt.

Wichtig: E‑Rechnung ist vor allem ein B2B-Thema. Relevant wird es für dich, sobald du als „Unternehmer“ auftrittst, z.B.:

• Gewerbeeinheit im Objekt
• PV-Anlage mit Umsatzsteueroption
• Vermietung/Verwaltung in einer Struktur, die als unternehmerisch gilt

Was organisatorisch vorbereitet sein muss

• Empfangsweg (Mailadresse/Postfach)
• Formatfähigkeit (ZUGFeRD/XRechnung)
• Archivierung (10 Jahre, GoBD-konform)
• Workflow für Prüfung/Freigabe

Quick Wins für Vermieter mit wenigen Einheiten

• ein zentrales Rechnungs-Postfach
• klare Ordnerlogik pro Objekt
• monatlicher „Abrechnungs-Check“ (30 Minuten)

Smart Meter Rollout (iMSys) und steuerbare Verbraucher

Der Smart-Meter-Rollout betrifft Eigentümer in Berlin und Brandenburg besonders oft, weil Wärmepumpe, Wallbox und PV im Bestand zunehmen.

Wer vorrangig betroffen ist

• Haushalte mit Stromverbrauch über 6.000 kWh/Jahr
• PV-Anlagen ab 7 kW
• steuerbare Verbrauchseinrichtungen (z.B. Wärmepumpe/Wallbox) im Kontext §14a

Chancen und Risiken

• Chancen: dynamische Tarife, bessere Transparenz, Optimierung mit PV/EMS
• Risiken: organisatorischer Aufwand im MFH (Zugang, Zuständigkeit), Abstimmung mit Messstellenbetreiber

Praxischeck im Zählerschrank (MFH)

• Platz für moderne Messeinrichtung / Gateway
• wer organisiert Zutritt?
• wer ist Ansprechpartner: Eigentümer, Verwaltung, Messstellenbetreiber?

Mietrecht 2026 in Berlin: Mietpreisbremse und Neuvermietung

Berlin verlängert die Mietpreisbremse per Verordnung für das gesamte Stadtgebiet ab 01.01.2026 bis 31.12.2029. Brandenburg hat ebenfalls eine Verordnung für bestimmte Gemeinden im Umland (Speckgürtel).

Was die Mietpreisbremse praktisch bedeutet

• Bei Neuvermietung: in der Regel max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete
• Maßstab: Mietspiegel, Vormiete, Ausnahmen

Dokumentationspflichten und typische Abmahnpunkte

• Vormiete sauber nachweisbar
• Ausnahmen dokumentieren (Neubau, umfassende Modernisierung)
• bei möbliert / kurzzeitig: rechtliche Lage prüfen, hier ist Bewegung im Markt

Berlin vs. Umland: Unterschiede in Nachfrage und Mieten

• Berlin: höherer regulatorischer Druck, hohe Nachfrage, enger Markt
• Umland: stärker lageabhängig (Pendlerachsen), mehr Preis- und Leerstandsrisiko je Mikrolage

Steuern, Grundsteuer und Nebenkosten 2026: worauf Vermieter achten

Grundsteuer

• Die reformierte Grundsteuer läuft seit 2025; 2026 bleibt die Systematik, aber Hebesätze können sich ändern.
• Prüfe Grundsteuerbescheid: Flächen, Nutzung, Fehlerquellen.

AfA und Modernisierungskosten

• sauber trennen: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
• bei Modernisierungsmieterhöhung gilt: Zuschüsse/Fördermittel abziehen (und offenlegen, wenn du die Umlage machst)

Nebenkostenabrechnung 2026 rechtssicher

• Fristen (12 Monate)
• Belegeinsicht organisieren (digital möglich, aber nachvollziehbar)
• CO₂-Aufteilung sauber dokumentieren

Trinkwasser: Bleileitungen bis 12. Januar 2026

Wenn im Objekt noch Bleileitungen oder Teilstücke vorhanden sind, müssen sie bis 12.01.2026 entfernt oder stillgelegt werden.

Praxis:

• Bestände: Altbau, unsanierte Stränge, unbekannte Installationshistorie
• Vorgehen: Bestandsaufnahme (Installateur), Austauschplanung, Mieterkommunikation

Berlin und Umland: Praxisfahrplan 2026

wenn du vermietest: 5 Schritte für die nächsten 90 Tage

1) HeizkostenV-Check: Sind Geräte fernablesbar? Dienstleister beauftragt? Portalprozess steht?
2) CO₂-Aufteilung vorbereiten: Berechnungsblatt pro Objekt + Dokumentenordner
3) Wärmeplan beobachten: Berlin/Kommunen, Quartiersaussagen, Fernwärme-Perspektive
4) Mietrecht-Setup: Mietspiegel, Vormiete, Ausnahmen, Musterklauseln prüfen
5) Dokumente digitalisieren: Rechnungen, Verträge, Belegeinsicht, Archiv

Wenn du kaufen oder verkaufen willst 2026

• Energiezustand und Heizstrategie sind Preishebel (nicht nur „Energieausweis als Zahl“)
• In Berlin und Umland zählt die Mikrolage: Infrastruktur, Wärmenetz-Perspektive, Nachfrageprofil

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• Immobilienbewertung in Berlin

Links 

Wenn du tiefer in einzelne Themen willst:

• Vermietung von Immobilien in Berlin: Tipps & Ablauf
• Immobilienverkauf in Berlin: Wie Immobilienwert ermitteln?
• Verkehrswert in Berlin ermitteln: wichtige Tipps
• Immobilienmarktentwicklung im Berliner Umland
• 10 Fehler beim Immobilienverkauf in Berlin

Quellen und weiterführende Links

Externe Übersichten

• Deutsche Sanierungsberatung: Änderungen 2026 (https://www.deutsche-sanierungsberatung.de/artikel/aenderung-2026)
• IVD: Was 2026 wichtig ist (https://ivd.net/bundesverband/ivd-service-was-2026-fuer-immobilieneigentuemer-und-vermieter-wichtig-ist/)
• Sparkasse: Änderungen 2026 (https://www.sparkasse.de/aktuelles/aenderungen-eigenheimbesitzer-2026.html)
• Engel & Völkers Commercial Berlin: neue Gesetze 2026 (https://www.engelvoelkers.com/de-de/berlincommercial/blog/neue-gesetze-2026-welche-pflichten-jetzt-auf-immobilieneigentuemer-zukommen/)

Gesetzestexte und Behörden

• BEHG §10 (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/behg/__10.html
• Wärmeplanungsgesetz (WPG): https://www.gesetze-im-internet.de/wpg/
• HeizkostenV (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/
• Berlin: Mietpreisbegrenzungsverordnung (Presse): https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615170.php
• Brandenburg: MietbegrenzV (bravors): https://bravors.brandenburg.de/verordnungen/mietbegrenzv
• UBA: Bleileitungen bis 12.01.2026: https://www.umweltbundesamt.de/umwelttipps-fuer-den-alltag/essen-trinken/blei-im-trinkwasser
• BNetzA: intelligente Messsysteme / Smart Meter: https://www.bundesnetzagentur.de/DE/Vportal/Energie/Metering/start.html
• BNetzA: steuerbare Verbrauchseinrichtungen (§14a): https://www.bundesnetzagentur.de/DE/Vportal/Energie/SteuerbareVBE/start.html
• BMF: FAQ zur E‑Rechnung: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/e-rechnung.html